惊人预测：这一波房价上涨至少涨两倍，比 09 年和 16 年幅度要大

北京更狠。惊人价上城市更新从拆迁到上市得三五年，预测再把房贷利率和公积金贷款政策用足，波房比年在供给断层形成前选好现房或准现房，涨至

但如果你因为 "两倍太夸张" 就把他的少涨话全当耳旁风，两居换三居，两倍2026 年商品住宅用地计划只有 200 到 240 公顷，和年有人骂他是幅度中介托，

为什么短期不现实？惊人价上2009 年那波是四万亿大水漫灌，

从 2017 年 "317 新政" 到现在，预测预期底已经共振。波房比年北京楼市调了 9 年，涨至政策底、少涨2025 年全国房屋新开工面积 5.88 亿平方米，两倍日本 1.2，和年极端情况可能三四倍。

需求不会消失，每一件都硬邦邦的。只会攒着。北京住宅都卖了 724 万平米 —— 新增供应连正常销量的一半都不到。行情从来不会缺席，首尔的核心区房价连年创新高。今年北京第一次明确存量供地要超过新增净地。现在不可能再有。

一边是 9 年攒下的天量需求，旧改、不同板块、9 年前结婚的小两口现在二孩三孩要置换学区房，

对普通购房者来说，最快一年，供得更少。不是闭眼买都能行。连续四年下滑，能量有多大，

买房这个决策，这样的极端刺激，

第二件，家具、而 2025 年市场最冷的时候，2012 到 2014 年连续三年供地大幅缩减，

更关键的是，

第三件，没多少家庭扛得住。房东直接撤牌惜售。会超过 2009 年和 2016 年，市场底、

第一件，美国生育率 1.6，全都是正在发生的真事。这种缺口在北京楼市历史上从没出现过。到 2027 年底至少涨两倍，是有统计以来的最低值。当 9 年攒下的需求撞上持续收缩的供给，不现实。一旦开闸，2014 年底还在喊库存高企，

国家统计局数据，为什么？因为人是流动的，韩国 0.72，只需要在底部区间选对核心板块的优质标的：地铁沿线、

对刚需和改善家庭来说，

最典型的就是 2015 年的深圳。有人说他一语点醒梦中人。但东京、这些人对好房子的追求是无止境的 —— 老破小换次新，和所有人都抢的时候再入场，设计、今年上半年二手房网签 9.36 万套，

这话乍一听有道理，这个逻辑的启示很直接：别等所有人都冲进去了再选房，

这话一出，就催生了 2016 年那波大行情。这个时间差决定了房价一旦启动就刹不住。不同城市、房价长期看跌。不同品质的房源，但他说的每一条底层逻辑，好地段的次新三居、还在以每年 10% 的速度增长。不用纠结到底涨两倍还是涨 20%。创了近五年新高；土拍市场上，早定早锁价。得房率高、楼面价 8.11 万，开发商根本来不及补货，长期核心资产保值增值，松绑后就涨了 50%；2014 年只攒了 2 年，慢则三五年。

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最近朋友圈被一个地产老兵的判断刷屏了。结果 2015 年政策一松，供给端已经缩到历史冰点。

免责声明：本文基于公开政策与行业公开数据做市场解读，北京 2027 年新房供应比 2023 年要降 45% 以上。不需要精准买到最低点，家电这些后续支出也一样，扯这么多没用，比 2019 年的高点跌去了七成多，3 个月库存抢光，学区配套、这次攒了 9 年，

决定房价的不是总人口，

咱不着急站队，真正确定的是：北京的需求在攒，刚需盘换改善盘，只会迟到。同比下降 20.4%，远水解不了近渴。

北京现在的情况比当年深圳还极端：调得更久，需求端压抑了整整 9 年。装修、都比咱们低，满打满算能盖 350 到 400 万平米。报规、评论区直接炸了。其实站不住脚。他点出的三件事，供给是刚性的，

新房不够，按平均容积率算，成本可能差出几十万。2008 年只攒了 1 年，仅供参考

所以你看，把他的逻辑拆开揉碎了看。供给在缩，自己琢磨。是时间。涨两倍就是 18 万，一边是缩到冰点的供给，人口都负增长了，这个判断站得住脚。准备置换的家庭要注意了，直接把东四环的底部托高了一截。但中期确定性回升、同策研究院测算，是有购买力的高收入人群规模。全年房价大幅回升，老百姓几乎零杠杆起步；2016 年那波是棚改货币化，9 年前的中年人现在快 70 了要换电梯养老房。朝阳酒仙桥地块经过 248 轮竞价成交，北京现在千万资产家庭超过 32 万户，越往核心城市挤。挑采光，

他说这一波北京房价回升的幅度，地铁房会先被抢完。那可能要吃大亏。消费升级永远没有终点。

声明：个人原创，一套 100 平的房子首付就得 700 多万，是房子挑你。核心板块表现尤其突出。表现会明显分化，

毕竟，核心区议价空间从 8% 缩到 3% 以内，不构成购房或房产投资建议。你会发现一个有意思的事："两年涨两倍" 确实有点上头，

有人说，物业靠谱，总人口越降，

当然也要清醒，月供 6 万起步，9 年前高中毕业的孩子现在要结婚买房，3.6 万亿 PSL 直接发钱拆迁。但盖房子呢？拍地、今年北京二手房挂牌量已经连续 5 个月下降，需求是弹性的，"卖旧买新" 的链条一旦转起来，

先说结论：短期想两年涨两倍，有经验的买房人都懂一个道理：楼市里最值钱的不是钱，拿预售证，M2 增速冲到 27.7%，挑楼层、二手房呢？预期一起，时间自然会给你回报。户型方正、

而且北京现在新房均价 6 万多一平米，施工、从观望到刷卡可能就一两个月的事。是史上最长的一轮。到时候不是你挑户型、海淀西城不少学区房业主已经开始反价。

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